Annak ellenére, hogy az idei év eleji ingatlanpiaci fellendülés első hulláma már lecsengett, továbbra is jelentős kereslet, korlátozott kínálat és tartósan magas árszint jellemzi a piacot. Egy közelmúltbeli szakmai rendezvényen a szakértők arról számoltak be, hogy bár az élénkülés tempója visszafogottabb lett, a vevők aktivitása továbbra is erős, elsősorban saját célú vásárlók dominálnak a korábbi befektetői többséggel szemben. Ugyanakkor a piaci kilátások kapcsán nagyfokú bizonytalanság tapasztalható, és egyértelmű árzuhanásra a közeljövőben nem lehet számítani.
Árszintek stabilizálódása és a második félév kilátásai
Az első negyedévben tapasztalt jelentős aktivitás március végére mérséklődött, és a piac várhatóan stagnáló vagy enyhén növekvő árakkal reagál a következő hónapokban. A kedvező makrogazdasági környezet, valamint a pénzpiacokról – például állampapírokból – kiszabaduló tőke jelentősen hozzájárult a kereslet felfutásához. Ugyanakkor a második félévben már nem várható újabb lendület, inkább a jelenlegi árszint stabilizálódására lehet számítani. A 2026-os év különösen kockázatos lehet, részben a választási időszak miatt is.
Alku nélküli panelek, változatos alku lehetőségek
Az elmúlt időszakban a lakásvásárlók alkuereje jelentősen visszaesett, különösen a népszerűbb területeken és lakástípusoknál. A budapesti panellakásoknál szinte alig volt lehetőség alkura – országos szinten mindössze 1 százalékos csökkenést tapasztaltak az eladási árakban. Ezzel szemben a kisebb városok családi házainál akár 9 százalékos engedmény is elérhető volt. Az új lakások forgalma látványosan bővült: a 2024-es évben 67 százalékos növekedést mutatott, míg a használt ingatlanok mindössze 26 százalékkal bővültek.
Újlakáspiac kettéválása: prémium és elérhető szegmensek
A friss projektek száma növekszik, mégsem elegendő a kereslet kielégítéséhez – főként Budapesten jelentős a kínálathiány. A fővárosban 2023-ban még csak 16, tavaly már 29 ötven lakásosnál nagyobb beruházás jelent meg a piacon. A négyzetméterárak jelentősen eltérnek a városrészek között:
- Pesti külső kerületek: 1,1–1,3 millió forint
- Belváros és Buda: 1,5–1,9 millió forint
- Penthouse lakások: akár 3 millió forint felett
Vidéken azonban ezek az árak nem fenntarthatók – ott inkább kisebb, 40–60 m²-es lakásokat kínálnak elérhetőbb áron.
Fenntarthatósági szempontok: eltérő igények, kettős megközelítés
Az új lakásokkal szembeni elvárások a vevők pénztárcája és prioritásai szerint változnak. Az alacsonyabb árkategóriában a jogszabályi megfelelés és az alapvető műszaki színvonal a fő szempont, míg a prémium szegmensben már az okos megoldások, a kiemelt energetikai tulajdonságok és a hosszú távú megtérülés is döntő tényező. Ugyanakkor ezek az igények még nem egységesen jelentkeznek, a piac jelentős mértékben megosztott.
Lassú ütemű élénkülés, árengedményekkel tarkítva
Bár a kereslet az év elejétől kezdve fokozatosan élénkült, az árak továbbra is sok vásárló számára túl magasak. Egyes beruházók árengedményekkel próbálják élénkíteni az érdeklődést, főként olyan területeken, ahol a kínálat meghaladja a keresletet. A Balatonnál 10–20 százalékos engedményeket kellett bevezetni a prémium ingatlanoknál, míg Budapesten az 1,5–2,5 millió forintos négyzetméterárakat már egyre kevesebben tudják megfizetni.
Árhatárok és régiós különbségek a fővárosban és környékén
Az V. és XIII. kerület árai továbbra is 1,5–1,7 millió forint körül alakulnak, míg a külsőbb IV. és XV. kerületben akár 1,1–1,2 milliós négyzetméterár is reális. Ugyanakkor ezek az árak is jelentős kihívást jelentenek a vásárlók többsége számára. A dél-pesti régióban és az agglomerációban is gyengébb értékesítési ütem tapasztalható, a 80–90 milliós ikerházak nehezen találnak gazdára.
Zugló, Velencei-tó és más népszerűbb területek helyzete
Zuglóban és a XVI. kerületben az újépítésű lakások 1,2–1,3 millió forint/m² áron kelnek el, a drágább ajánlatokat már nehezebb értékesíteni. A Velencei-tónál szintén nőtt az érdeklődés az új lakások iránt, különösen a használt ingatlanok magas ára miatt, ám a kisebb alapterületű lakások hiánya gátolja a további növekedést.
Luxus kategória előretörése Budapesten
2025 áprilisában gyökeres változás következett be a budapesti lakáspiacon. A Duna House adatai szerint az adásvételek többsége már az 1,6 millió forint feletti négyzetméterárú ingatlanok kategóriájában történt. A budai oldalon az eladások 41 százaléka ebbe az ársávba esett, míg a pesti oldalon is jelentős arányú növekedés volt tapasztalható. A prémium kategóriás ingatlanok iránti keresletet több tényező is erősíti:
- Bizonytalan gazdasági helyzet miatt értékálló befektetést keresnek a vevők
- Állami támogatások kiterjesztése megnyitotta a drágább ingatlanokhoz vezető utat
- Új prémium projektek tömeges megjelenése
- Külföldi vásárlók növekvő aránya, különösen keleti régiókból
A jelenlegi trend akár egy tartós piaci szerkezetváltás jele is lehet, bár a középkategóriás és elérhetőbb árú lakások iránti kereslet továbbra is megmaradt – kérdés, hogy ezek milyen arányban kerülnek ténylegesen piacra.